LEED

　　全称为Leadership in Energy & Environmental Design Building Rating System，是美国绿色建筑委员会(U.S.GreenBuildingCouncil,下简称USGBC)的“领先能源与环境设计建筑评级体系”，也是全球对建筑“绿色”与否的主要评估标准。根据USGBC的统计，已有上千栋建筑获得LEED各级认证指标，这些建筑主要分布在美国、加拿大和欧洲，散见于澳大利亚、中国、日本、墨西哥、印度等国。

　　绿色建筑起源于上世纪70年代，在90年代因可持续发展理念和健康住宅概念的提出而逐渐成势。如今，伴随着相关评估体系的不断完善，“有据可依”的绿色建筑已经成为全球建筑节能环保的重要趋势之一。目前全球对建筑“绿色”与否的评估标准主要有：美国绿色建筑委员会的“领先能源与环境设计建筑评级体系”(LEED)，英国的建筑科研组织(Building Research Establishment ,BRE)“环境评价法”(BREEAM)，日本的CASBEE体系等。

　　其中以LEED标准体系为最完善，是目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中最具有影响力，实际上做到了LEAD绿色建筑市场。LEED目前已经发展成下设针对新建筑(LEED-NC)、既有建筑(LEED-EB)、商业建筑室内环境(LEED-CI)、建筑主体和外壳 (LEED-CS)、住宅(LEED-Homes)、学校(LEED-School)、零售店(LEED-Retail)以及社区开发(LEED-ND) 的共8个评估分册。

　　作为一个开放式发展的指标体系，每个具体的评估标准都在实践中不断更新完善从而有不断更新的版本。在诸多业内人士看来，LEED成为世界首肯的绿色建筑评价标准，首先并不在于它的内容有多么严谨、结构有多么完善，而在于它以市场为中心的开放性原则，在于其市场化的评估运作机制，取胜于它是一个真正意义上以需求为导向、以市场为驱动的绿色建筑评估系统。

　　LEED绿色建筑评估体系是一个真正意义上以需求为导向、以市场为驱动的绿色建筑评估系统。LEED体系的成功，其技术方面的先进性和完整性固然重要，但其巨大的市场影响力而是源自于USGBC为LEED体系所建立的市场推动机制。而这正是目前中国的绿色建筑体系发展当中最需要借鉴的部分。

　　具体而言，LEED评估体系的发展，是从办公楼开始起步的，LEED-NC1.0版本的目标客户就是自行兴建办公楼的各大商业机构和公共机构，针对他们的节能需求而开发的第一代LEED产品。应该说，能够有实力自行投资并兴建办公楼宇的商业机构或者公共机构，其机构规模已经达到一定程度，对于可持续发展、绿色建筑等理念也能够接受。这些客户以及这些项目，相对而言能够承担起在绿色建筑、可持续发展设计和环保施工等方面比较高的初期投资。另外，有了这些大型机构的支持和示范作用，LEED1.0的市场推广也将相对容易达到宣传的目的。

　　随着LEED发展到NC2.0，美国绿色建筑协会开始从办公楼向其他建筑物类型拓展。然而，不同的建筑类型由于其本身的某些技术特点，需要特别的在绿色建筑评估体系中予以特别的对待和处理。因此，美国绿色建筑协会推出了在不同建筑类型中如何应用LEED-N评估体系的《LEED应用指南》(LEED Application Guides)，包括有：零售商业应用指南(LEED-NC for Retail)、校园建筑应用指南(LEED-NC Multiple Buildings and On-Campus Building Projects)、小型旅馆(4层以下)应用指南(LEED-NC Application Guide for Lodging)、医疗设施应用指南(LEED-NC for Healthcare)、实验室建筑应用指南(LEED-NC for Laboratories)和中小学建筑应用指南(LEED-NC for Schools)。由此，LEED开始进入到零售、教育机构(学校)、旅游(酒店旅馆)、医疗设施等领域。其实这些应用指南的推出，是美国绿色建筑协会一个所谓摸着石头过河的策略。如果未经实践试验就贸然推出一个针对校园建筑的LEED评估产品，结果却没有得到行业支持，那么失败的后果会更加打击整个LEED产品系列的发展。如果这些所谓应用指南能够得到行业的接受和支持，那么就可以逐步发展壮大为一个分支，并最终独立成为一个成熟的LEED产品。例如，目前USGBC就即将推出一个新产品LEED for School，而它其实就是基于“校园建筑应用指南”和“中小学建筑应用指南”的不断实践、改善而孵化出来的。尤其值得一提的是，美国绿色建筑协会没有错过建筑市场中两个重要的细分市场：已建成建筑(Existing Building)和零售建筑(Retail)。已建成建筑真正占据了建筑市场中的大多数份额，而零售建筑则是经济增长、消费增强、零售业快速发展的一个直接反映。针对已建成建筑，有LEED-EB;针对零售市场，有LEED-CI和LEED-CS。USGBC的策略布局应该说是相当成功，既呼应了市场的需要，又没有错过市场发展的时机，让LEED产品继续广为应用。

　　尽管美国绿色建筑协会和它的LEED评估体系占据了美国建筑市场的主导地位，但它仍然不能组织其他类似的环保建筑机构和绿色建筑评价产品的发展。很明显，其他的几个机构抓住了住宅市场和城镇规划中主流评估体系的空缺机会，迅猛发展起来。然而，美国绿色建筑协会并没有闭关自守，而是主动联合其他机构，共同研发和推广LEED for Home以及LEED for Neighborhood Development。联合开发这两套面向住宅和城镇规划的绿色建筑评估产品，远比各自开发并在市场上争斗，来得更有意义，也更加能够实现多赢的局面。这不仅对于产品的发展有利、对于整个建筑行业有利、对于各家机构更加有利。而且，美国绿色建筑协会因为已经拥有LEED的品牌和网络，毫无疑问在LEED-H和LEED-ND两个产品的开发中仍然是处于领导的地位。

　　所以，从以上整个叙述中，我们可以清晰地分析出USGBC所采用的发展策略是以资本渗透的方式引领未来发展：响应市场需求、渗透多个行业、完善管理体系、主动开放合作。这些策略和后续的成功实施，奠定了LEED评估体系今天的市场地位。

　　目前，美国绿色建筑评估的发展已经从建筑技术领域更进一步影响到资产估值、风险评估、保险价值、市值预测等相关行业。概括而言，绿色建筑在以下方面可以提供增加值：

　　提高楼宇的出租率;

　　降低租户流失率;

　　节约建筑物的营运和维修成本;

　　节约能耗，减少温室气体排放;

　　获得政府或者其他机构对于环保措施的资助;

　　提高员工的生产效率，减少可能的环境危害;

　　降低租户重新装修的成本;

　　绿色建筑的这些好处，从资本市场角度来说，建筑物的资产价值可以得到更高的估值，大厦的租金相对要高于其他传统建筑，建筑物生命周期的成本也将大幅度降低，从而使得投资回报率提高了。未来，美国绿色建筑市场还将进一步渗透和影响以下领域：

　　房地产行业、金融行业对于绿色建筑的估值方;

　　各种建筑规范、规划条例也应该针对如何提升绿色建筑的价值做出相应的调整和修改;

　　会计准则中对于绿色建筑的价值如何反映出来也应该有所考虑，等等。

　　这些渗透和影响，无疑更是从资本市场角度，为绿色建筑的卓越价值做了最好的注释，也正式非常值得中国的绿色建筑评估体系所借鉴的。

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