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这几年房地产行业有两个非常有意思的变化。

一是开行业会议时，与会者的组合变了。以前开会是聚堆的，都叫「房地产开发会议」，来的都是开发住宅的。就好比青春期以前，男孩女孩都去同一个聚会，就算都光着屁股，大家也不会觉得有什么作风问题。

但是现在会议划分越来越细，而且越来越多，有住宅不动产、商用不动产、不动产金融的会，还有旅游不动产、工业不动产的会等等，与会者也都是各自领域的开发商，不再聚堆了。

第二个有意思的地方，是地产大企业领导地位的说法开始变了。

比如，以前有「房地产行业的领跑者」，现在则变成了「全球最大的住宅公司」。说法上开始细分了，界定为「住宅」，而不是笼统的「房地产」。其他还有「商用不动产行业的领跑者」；将直接投资和基金管理结合起来的另一种模式，被称为「专业的房地产投资公司」。

房地产行业的这种变化很像人的生命过程，青春期之后，大家就开始慢慢分化，男人往一个方向去，女人则往另一个方向去。见面时，彼此既互相吸引，又存在冲突，大家在冲突中前进，在吸引中奔跑。

过 20 年再看，变化更大，因为有些人可能在人生节点上会发生突变：比如嫁给了高富帅、中年丧妻、得了癌症……房地产行业的青春期已经结束了，也开始要发生一些突变，这些突变就是创新，它拉大了不同企业之间的差距。

就拿住宅企业来说，这几年万科一直保持 10%-20% 的增长，其他的住宅公司虽然也有一些增长，但是力道都比万科要小，原因就在于万科的创新。

万科在十多年前开始「住宅产业化」，做了个笨动作，花费巨大力气在这一领域深耕、聚焦、研发，而其他的住宅公司并没有做这件事情，他们都在琢磨怎么买低成本的地，怎么快速开发、销售、回款。

万科曾经花费上亿资金，用 7 年时间建了一个住宅产业化基地，那里有 200 个建筑师就专门研究一个产品：住宅。现在，它已经是全球最大、最深入、最有研究能力的住宅研究中心。

他们甚至会专门研究，水从高层下来之后，马桶抽下来的气味到一楼有什么样的变化，通过这个来感觉住户的身体健康状况。现在日本、欧洲所有住宅相关的设备供应商，全都在这个基地开始研究住宅的部品部件，然后输出到全球市场。

据研究中心的经理介绍，刚开始的时候，他们还担心盖这么多房子卖不出去，结果现在都已经排满了，所有住宅技术方面的东西都在他们这里。

所以，创新往往源于开始时一点点的差距，而这「一点点」累计下来就成了质的变化，住宅产业化让万科具备创新的驱动，从而得以将其他同行甩在身后，不仅具有更高的增长速度，同时还具备他们无法替代的竞争力。

这个竞争力体现在 3 个方面：第一，它的建筑周期可以比别人缩短 3-5 个月。

买地便宜但是周期长，和按照市场价格买地但是周期短相比，无疑是后一种能力更不容易复制，因为它需要研发支持。

第二，万科具备走向全球的能力。

通过住宅产业化，一方面，万科的产品品质可以达到日本、欧洲、美国客户的标准；另一方面，它的供给速度也有能力跟上，因为住宅的部品部件可以通过全球来整合。万科现在已经布局了包括美国、印度在内的巨大的海外市场，从而实现走出去的目标。

第三，管理上的精细和透明化，使得万科更能得到资本的认可。

万科现在已经是全球最大的住宅公司，1 年交付接近 7 万套，美国历史上最大的住宅公司 1 年也没有超过 1 万套。而未来它还有可能成为全球最好的住宅公司。

住宅今后的创新是成本、速度、规模，其中成本是第一位的，成本如果降了下来，像万科这样，对控制房价是有好处的，对老百姓也是百利而无一害。如此一来，房地产的夏天，也就不再会是老百姓的冬天。

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